Chcesz wybudować obiekt budowlany a na nieruchomości, na której chcesz postawić budynek, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Twoja inwestycja może wymagać decyzji o warunkach zabudowy. Dowiedz się jak ją otrzymać.
Kiedy potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy
O decyzję o warunkach zabudowy staraj się, jeśli dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a chcesz zmienić jej sposób zagospodarowania, na przykład:
-zbudować, rozbudować lub nadbudować budynek lub inny obiekt budowlany lub wykonać inne roboty budowlane, które wymagają pozwolenia na budowę lub prowadzą do zmiany zagospodarowania terenu, która trwa dłużej niż rok
-zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części
-zbudować na podstawie zgłoszenia budowy:
---wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których budynek został zaprojektowany
---wolno stojący parterowy budynek rekreacji indywidualnej, czyli budynek:
---przeznaczony do okresowego wypoczynku
---o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m
---wolno stojący, maksymalnie dwukondygnacyjny budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 m2, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora
---wolno stojący parterowy budynek stacji transformatorowej i kontenerowej stacji transformatorowej o powierzchni zabudowy do 35 m2.
Warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków:
-co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu
-teren ma dostęp do drogi publicznej
-istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego
-teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym
-decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi
-zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
---w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi
---strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu
---strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Nie wszystkie wyżej wymienione warunki muszą być spełnione w przypadku:
-inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym
-linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, a także instalacji odnawialnego źródła energii
-zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.
Kto może złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy
Wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy, nie musisz być właścicielem nieruchomości, czy też posiadać innego tytułu do dysponowania nieruchomością, której dotyczy wniosek. Urząd może otrzymać kilka różnych wniosków dotyczących tej samej nieruchomości. Co ważne, uzyskanie pozwolenia na budowę na jedną z tych inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy może wykluczyć realizację pozostałych.
Zanim złożysz wniosek o ustalenie warunków zabudowy
Sprawdź w urzędzie miasta lub gminy, czy dla obszaru, na którym chcesz zrealizować inwestycję obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ponadto zweryfikuj, czy planowana inwestycja:
-musi być lokalizowana wyłącznie w oparciu o ustalenia planu miejscowego
-objęta jest zakazem wydawania decyzji o warunkach zabudowy określonym w uchwale o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji lub w uchwale w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.
Inwestycje, dla których musi być uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Niektórych inwestycji nie zrealizujesz na podstawie decyzji warunkach zabudowy. Uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymagają np.:
-obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2
-elektrownie wiatrowe
-inwestycje w uzdrowisku, w strefie "A" ochrony uzdrowiskowej. Informację na temat zasięgu tej strefy uzyskasz w urzędzie miasta lub gminy
-inwestycje na terenie byłych lotnisk wojskowych
-inwestycje na terenie byłych jednostek wojskowych
-inwestycje na terenie, na którym utworzono park kulturowy - obszar utworzony przez radę gminy w celu ochrony krajobrazu kulturowego – czyli przestrzeni, zawierającej elementy przyrodnicze i wytwory cywilizacji, ukształtowanej w wyniku działania czynników naturalnych i działalności człowieka. Informację na temat obszaru stanowiącego park kulturowy uzyskasz w urzędzie miasta lub gminy
-inwestycje na gruntach rolnych klas I-III poza granicami miast i na gruntach leśnych – jeśli grunty te nie były dotychczas przeznaczone pod inwestowanie, czyli nie uzyskały zgody na zmianę przeznaczenia, wymaganej na podstawie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Ile będziesz czekać
Decyzję otrzymasz w ciągu:
-21 dni – jeśli dotyczy wolno stojącego, maksymalnie dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora;
-90 dni – w pozostałych przypadkach.
W praktyce termin ten może być dłuższy, ponieważ nie wlicza się do niego terminów przewidzianych na uzyskanie uzgodnień i opinii czy też okresów zawieszenia postępowania. Wydanie decyzji może się również opóźnić np. z winy strony lub przyczyn niezależnych od urzędu.
Jeżeli urząd nie wyda ci decyzji w terminie odpowiednio 21 i 90 dni od dnia złożenia wniosku, możesz wnieść żądanie wymierzenia mu kary pieniężnej w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Żądanie wnosisz do wojewody za pośrednictwem urzędu, który wydaje decyzję o warunkach zabudowy. Urząd nie zapłaci tej kary tobie jako wnioskodawcy, lecz stanowi ona dochód budżetu państwa.
Kiedy wygasa decyzja o warunkach zabudowy
Decyzja o warunkach zabudowy wygasa, gdy inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę dotyczące terenu, którego dotyczy ta decyzja.
Urząd odrębną decyzją stwierdzi wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku uchwalenia planu miejscowego dla terenu, którego dotyczy ta decyzja – jeśli ustalenia planu są inne niż ustalenia wydanej decyzji. Zasady tej nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.